Fui contemplado no consórcio, e agora? Regras e documentos para comprar seu imóvel

A contemplação é o momento de maior alegria para quem investe em um consórcio. Seja por sorteio ou lance, receber a notícia de que a carta de crédito está disponível é o sinal verde para realizar o sonho da casa própria. No entanto, para que o recurso chegue à conta do vendedor do imóvel, existem regras e normas rigorosas estabelecidas pela Lei dos Consórcios (Lei 11.795/08) e circulares do Banco Central.

Neste guia, detalhamos tudo o que você precisa saber sobre o pós-contemplação, desde a análise de crédito até a documentação final para a compra do imóvel.

1. O Primeiro Passo: Análise de Crédito

Mesmo contemplado, a liberação do valor está sujeita a uma revisão da sua capacidade de pagamento. A administradora precisa garantir que você continuará pagando as parcelas restantes. Geralmente, as exigências são:

• Nome Limpo: O consorciado não pode ter restrições nos órgãos de proteção ao crédito (SPC/Serasa).
• Comprometimento de Renda: A parcela do consórcio não deve ultrapassar 30% da renda mensal bruta comprovada.
• Garantia Complementar: Em alguns casos, se o saldo devedor for alto em relação ao valor do imóvel, a administradora pode solicitar um fiador ou devedor solidário.

2. Escolha do Imóvel e Avaliação

Com o crédito aprovado, você escolhe o imóvel. A administradora enviará um engenheiro ou empresa especializada para realizar a avaliação técnica. O objetivo é confirmar se o valor de mercado do bem condiz com o que está sendo pago e se ele serve como garantia (alienação fiduciária) para o restante da dívida do consórcio.

3. Documentação Necessária

Esta é a fase que exige mais atenção. A documentação é dividida em três pilares: comprador, vendedor e o próprio imóvel.

Do Comprador (Você):

• RG, CPF e comprovante de estado civil atualizado.
• Comprovante de residência.
• Comprovantes de renda (Holerites, Extratos Bancários ou Declaração de IR).
• Ficha cadastral preenchida e assinada.

Do Vendedor:

• Se Pessoa Física: RG, CPF, comprovante de residência e certidões negativas (Justiça Federal, Trabalho, Cível e Criminal).
• Se Pessoa Jurídica: Contrato Social, Cartão CNPJ, Certidões Negativas de Débitos (CND) do INSS e da Receita Federal.

Do Imóvel:

• Matrícula atualizada: Com certidão de ônus reais e ações reais e pessoais reipersecutórias (emitida nos últimos 30 dias).
• Capa do IPTU: Para verificação da metragem e valor venal.
• Certidão Negativa de Débitos Municipais: Para garantir que não há dívidas de IPTU.
• Declaração de Inexistência de Débitos Condominiais: (Se for apartamento ou condomínio fechado).

4. O Processo de Pagamento

Após a análise de todos os documentos e do laudo de avaliação, a administradora elabora o Instrumento Particular com Força de Escritura Pública (ou você encaminha a escritura feita em cartório para registro da alienação). Assim que o documento registrado em cartório for entregue à administradora, o pagamento é feito diretamente na conta do vendedor em um prazo que varia de 3 a 10 dias úteis, dependendo da instituição.

5. Uso do FGTS

Se você for comprar um imóvel residencial urbano, poderá utilizar o saldo do seu FGTS para complementar o valor da carta de crédito, ofertar um lance ou até mesmo amortizar o saldo devedor após a compra. As regras seguem as normas do SFH (Sistema Financeiro de Habitação).

Conclusão

Ser contemplado é apenas o começo da reta final. Manter a documentação organizada e entender os prazos legais da Lei 11.795/08 evita frustrações e garante que você receba as chaves do seu novo lar o quanto antes.

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